PERUMAHAN MEWAH

Pada post ini saya akan membahas segala hal yang berhubungan dengan Perumahan Mewah. CMIIW (Correct Me If I Wrong) !!!!!

Tata Ruang
a. Tata Ruang Dalam
Terdiri dari ruang-ruang sesuai kebutuhan calon pemukim, yang diseragamkan oleh pengembang, seperti :
- ruang tamu
- ruang keluarga
- ruang tidur
- kamar mandi/wc
- dapur
- garasi/carport
- taman, dll

b. Tata Ruang Luar/Lansekap
Terdiri dari :
- Entrance
- Fasilitas sosial
- Fasilitas umum
- Tipe-tipe rumah

Standar Perencanaan
Beberapa aspek-aspek dasar yang termasuk dalam faktor-faktor dalam kebijakan penentuan lokasi perumahan, yaitu :

1. Keamanan :
• Bencana (Alam & Lingkungan)
• Legalitas/ hukum.
• Kriminalitas.
• Investasi

Keamanan disini harus didapatkan dari beberapa faktor. Setiap manusia selalu menginginkan keamanan dalam setiap beraktivitas. Aspek Keamanan dapat berupa :
• Aman dari bencana alam : gempa, badai, tsunami, banjir, longsor. (butuh informasi : peta bencana).
• Aman dari bencana lingkungan : pencemaran udara, air dan tanah (akibat industri, transportasi, induksi listrik, pembuangan sampah, kebakaran & kegiatan berbahaya lain).
• Aman dari masalah hukum/legalitas : status tanah jelas (tidak dalam sengketa), peruntukan tanah sesuai rencana kota.
• Aman dari kriminalitas : perampokan, pencurian, pemerasan, intimidasi, konflik lingkungan.
• Aman dalam investasi : jaminan dan perlindungan hukum, kemanan lingkungan yang kondusif.

2. Kenyamanan (Amenities) / Kemudahan :
• Iklim / cuaca.
• Lingkungan Fisik
• Aksesibilitas
• Fasilitas Umum
• Prasarana
• Sosial

Selain Aspek Keamanan, aspek yang sangat mendasar dalam merasakan kehidupan yang baik adalah terpenuhinya Aspek Kenyamanan/Kemudahan, karena aspek ini akan berpengaruh dalam kondisi fisik dan psikis para penghuni perumahan tersebut. Aspek Kenyamanan/Kemudahan dapat didapatkan dari :

• Iklim/Cuaca : temperatur, kelembaban, kuat angin, kebersihan udara.
• Lingkungan Fisik : kondisi tanah (datar, kering), ketersediaan air, drainase cukup, daya dukung.
• Aksesibilitas lokasi ketempat kerja : kemudahan pencapaian (jarak dan jenis angkutan), murah (dilayani transportasi umum).
• Fasilitas Umum : ketersediaan atau kedekatan terhadap layanan umum (pendidikan, kesehatan, perdagangan, rekreasi).
• Prasarana : ketersediaan jaringan jalan, listrik, air, gas, layanan sampah.
• Kenyamanan Sosial : hubungan ketetanggaan, interaksi antar lingkungan.

Struktur Konstruksi
Standar yang digunakan untuk struktur dan konstruksi di perumahan mewah adalah dengan beton bertulang.

Utilitas Pada Bangunan
Utilitas pada bangunan yang tersedia disesuaikan dengan kebutuhan dan bertujuan untuk melngkapi kenyamanan penghuni saat menempati rumah tersebut, utilitas tersebut diantaranya adalah :

Jaringan Telepon
Untuk dapat berfungsinya system telekomunikasi di dalam bangunan, diperlukan saluran telepon dari telkom, yang mempunyai fasilitas hubungan local (dalam kota), hubungan keluar interlokal (DDD- Domestic Direct Dialling) atau hubungan keluar internasional (IDD-International Direct Dialling).
Pekerjaan Telepon :
1. Pengurusan dan penyambungan line telepon ke pihak PT.Telkom daerah setempat.
2. Pengadaan dan pemasangan Unit peralatan utama PABX lengkap dengan terminal box utama (TBU-PABX).
3. Pengadaan dan pemasangan terminal-terminal box telepon (TBT).
4. Pengadaan dan pemasangan seluruh instalasi outlet telepon lengkap dengan jenis dan ukuran kabelnya, pipa pelindung kabel, kotak untuk outlet telepon, junction box, dan accessories lainnya.
5. Pengadaan dan pemasangan jenis pesawat telepon digital dan analog.
6. Pengetesan dan pengujian seluruh instalasi telepon yang terpasang.

Jaringan Listrik
Daya Listrik pada umumnya dipasok dari Pembangkit Tenaga Listrik melalui jaringan kabel tegangan tinggi (TT, diatas 20.000 volt), yang kemudian diturunkan menjadi tegangan menengah (TM, antara 1.000-20.000 volt) dan tengangan rendah (TR, dibawah 1.000 volt)oleh trasformator yang ditempatkan pada gardu-gardu listrik, seperti gambar di bawah ini.

Pasokan Listrik ke Bangunan

Secara sederhana gambar ini menunjukan skematik dari instalasi jaringan listrik baik yang berasal dari PLN maupun pembangkit cadangan listrik (generator set) yang disiapkan manakala pasokan listrik untuk bangunan yang berasal dari PLN terganggu.

Jaringan Penangkal Petir
Besarnya kebutuhan suatu bangunan akan instalasi penangkal petir, ditentukan oleh besarnya kemungkinan kerusakan serta bahaya yang ditimbulkan bila bangunan tersebut tersambar petir. Besarnya kebutuhan itu dapat diperhitungkan secara empiris berdasarkan indeks-indeks yang menyatakan faktor-faktor tertentu.
Instalasi penangakal petir adalah suatu system dengan komponen-komponen dan peralatan-peralatan secara keselurujan berfungsi untuk menangkal petir dan menyalurkannya ke tanah. System tersebut harus dipasang sedemikian rupa sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-benda yang dilindunginya terhindar dari bahaya sambaran petir baik secara langsung atau tidak langsung.
Komponen-komponen dari penangkal petir yang nantinya perlu diadakan pengecekan dan perawatan :
1. Penangkap petir adalah penghantar-penghantar di atas bangunan yang berupa elektroda logam yang dipasang tegak dan mendatar.
2. Penghantar penyalur utama adalah penghantar dari logam dengan luas penampang serta bahan tertentu yang berfungsi untuk menyalurkan arus petir ke tanah.
3. penghantar pembantu adalah semua penghantar lainnya yang dimanfaatkan sebagai pembantu penyalur arus petir, misalnya pipa air hujan dari logam konstruksi logam dari bagian bangunan.
4. Penghantar hubung adalah penghantar dari logam yang menghubungkan masing-masing penangkap petir atau dengan bagunan-bagunan logam di dalam atau di dalam bangunan.
5. Terminal hubung adalah suatu dudukan dari logam yang berfungsi sebagai titik hubung bersama dari beberapa penghantar penyalur dan benda logam lain yang akan dibumikan.
6. Sambungan ukur adalah sambungan listrik antara penghantar penyalur dengan pengebumian dengan cara menyambung yang dapat dilepas untuk pengukuran besar tahanan penghantar dan tahanan pengebumian.
7. Pengebumian adalah electrode dari logam yang ditanam didalam tanah yang berfungsi untuk menyebarkan arus petir ke tanah, dapat berupa electrode pita, batang, atau plat.

Jaringan Air Bersih
Jenis penyediaan air minum/bersih dibagi 2 (dua), yaitu : Penyediaan air minum dingin, dan Penyediaan air minum panas.
- Air Dingin
Sistem penyediaan air minum dingin dibagi. 3 (tiga) Sistem, yaitu : sistem sambungan langsung, sistem tangki tekan, dan sistem tangki atap
1. Sistem sambungan langsung
Sistem sambungan langsung adalah sistem dimana, pipa distribusi kebangunan langsung dengan, pipa cabang dari sistem penyediaan air minum secara kolektif (dalam hal ini pipa cabang distribusi PDAM).
Karena terbatasnya tekanan air di pipa distribusi PDAM, maka sistem ini hanya bisa untuk bangunan kecil atau bangunan rumah sampai dengan 2 (dua) lantai.
Pada umumnya sumber air yang digunakan pada sistem, ini adalah, air yang berasal dan pipa cabang sistem penyediaan air minum secara kolektif (dalam hal ini pipa cabang distribusi PDAM).

Sistem sambungan langsung

2. Sistem tangki tekan
Biasanya sistem ini digunakan bila air yang akan masuk kedalam bangunan, pengalirannya menggunakan pompa.
Prinsip kerja sistem ini dapat dijelaskan sebagai berikut : Air dari sumur atau yang telah ditampuag dalam tangki bawah dipompakan ke dalam suatu bejana (tangki) tertutup, sehingga air yang ada didalam tangki tertutup tersebut dalam keadaan terkompresi. Air dan tangki tertutup tersebut dialirkan ke dalam sistem distribusi bangunan.
Pompa bekerja secara otomatis yang diatur oleh suatu detektor tekanan, yang menutup/membuka saklar motor listlik penggerak pompa. Pompa berhenti bekeria kalau tekanan dalam tangki telah mencapai suatu batas maksimum yang ditetapkan, dan bekerja kembali setelah tekanan dalam tangki mencapai suatu batas minimum yang ditetapkan. Daerah fluktuasi tekanan biasanya ditetapkan antard 1,00 kg/cm2 sampai 1,50 kg/cm2
Pada umumnya sumber air yang digunakan pada sistem ini adalah, air yang berasal dari reservoir bawah (yang sumbernya bisa dari PDAM atau dari sumur atau dan PDAM dan sumur) atau langsung dari sumur (air tanah).

Tangki tekan dengan sumber air dari sumur

Tangki tekan dengan sumber air dari PDAM

3. Sistem tangki atap
Apabila sistem sambungan langsung oleh berbagai hal tidak dapat diterapkan, maka dapat diterapkan sistem tangki atap.
Dalam sistem ini, air ditampung terlebih dahulu pada tangki bawah, lalu dipompakan ke tangki atas. Tangki atas dapat berupa tangki yang di simpan di atas atap atau di bangunan yang tertinggi, dan bisa juga berupa menara air.
Pada umumnya sumber air yang digunakan pada sistem ini adalah air yang berasal dari reservoir bawah (yang sumbernya bisa dari PDAM dan sumur) atau langsung dari sumur (air tanah).

Sistem dengan tangki atap

Sistem dengan menara air

- Air Panas
Sistem penyediaan air minum/bersih yang panas (air panas) dibagi menjadi 2 (dua) sistem, yaitu : sistem individu dan sistem kolektif.
Sistem individu adalah sistem penyediaan air panas secara parsil, dimana setiap alat plumbing yang membutuhkan air panas,mempunyai sumber air panas tersendiri. Misalnya untuk kamar mandi mempunyai satu sumber air panas sendiri, yaitu berupa unit water heater, dimana sumber pemanasnya bisa dari gas atau listrik. Sistem kolektif adalah sistem penyediaan air panas secara bersama-sama, dimana setiap alat plumbing yang membutuhkan air air panas dari satu sumber.
Pipa yang dipergunakan untuk mengalirkan air panas harus terbuat dari bahan yang tahan terhadap air panas, biasanya dari bahan besi (cast iron). Bila pipanya panjang panjang untuk menjaga agar air panas tidak terlalu banyak kehilangan kalornya (panasnya), maka pipa tersebut harus diisolasi oleh bahan yang bisa menahan panas.

Jaringan Air Kotor
Sistem pembuangan air kotor dibagi 2 (dua) yaitu : sistem individu (on site) dan sistem terpusat (off site)
Sistem individu atau disebut juga "on site system" adalah system pembuangan air kotor. rumah tangga dari tiap-tiap rumah tangga/bangunan gedung atau beberapa rumah/bangunan gedung.
Sistem terpusat atau disebut juga "off site system” adalah system pembuangan air kotor. Dari tiap-tiap rumah/bangunan gedung. Di alirkan/dibuang bersama-sama dengan menggunakan system pemipaan menggunakan sistem pemipaan (disebut sistem rioolening) ke unit pengolahan air kotor untuk suatu kawasan atau kota.

Perumahan Sederhana

Selamat Pagi!!!
Setelah sekian lama saya tidak nge-post thread. hari ini saya memutuskan untuk kembali menulis dengan mengambil tema tentang Perumahan Sederhana. Langsung saja.

DEFINISI

Rumah sederhana tidak bersusun adalah:

1. Tempat kediaman yang layak dihuni dan harganya terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah dan sedang.
2. Bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal keluarga, termasuk didalamnya tipe maisonette dengan luas lantai 21 m – 38 m2 dan luas travelling minimal 54 m, maksimal 200 m2. (SNI 03-6981-2004)

Pembangunan lingkungan permukiman sederhana, tidak saja menyediakan rumah-rumah tinggal yang hanya sekedar sebagai tempat berteduh saja, tetapi juga harus dilengkapi dengan kriteria-kriteria yang menunjang visi perumahan dan permukiman yang ingin dicapai pada akhir tahun 2020 yaitu:
Semua orang menghuni rumah yang layak dalam lingkungan permukiman yang sehat, aman, selaras dan berkelanjutan. Untuk itu perlu pedoman atau guidelines untuk membangun lingkungan permukiman sederhana tidak bersusun yang menunjang visi ini.


TATA RUANG

Tata ruang adalah wujud struktural dan pemanfaatan ruang baik direncanakan maupun tidak.

Dalam membangun lingkungan siap bangun selain memenuhi ketentuan pada pasal 7, Badan usaha di bidang pembangunan perumahan wajib: (Undang-Undang Republik Indonesia Nomer 4 Tahun 1992, Penataan Ruang).

1. Melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penataan penguasaan tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kavling tanah matang.
2. Membangun jeringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan membangun rumah, memelihara dan mengelolanya sampai dengan pengesahan dan penyerahannya lepada pemerintah daerah.
3. Mengkoordinasikan penyelenggaraan persediaan utilitas umum.
4. Membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanah di dalam atau sekitarnya dalam melakukan konsolidasi tanah.
5. Melakukan penghijauan lingkungan.
6. Membangun rumah.

STANDAR PERENCANAAN

Berdasarkan surat keputusan Menteri Pekerjaan Umum pada tahun 1980 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sederhana Tidak Bersusun ada beberapa hal yang relevan untuk digunakan dalam rangka membuat suatu kawasan permukiman yang sehat, aman dan berlanjut, seperti:

1. Kriteria Pemilihan lokasi, di mana lokasi yang dipilih sebagai lahan hunian bebas dari pencemaran air, pencemaran udara, dan kebisingan baik yang berasal dari sumber daya buatan atau sumber daya alam (gas beracun, sumber air beracun). Terjaminnya kualitas lingkungan hidup bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuninnya. Kondisi tanahnya bebas banjir dan memiliki kemiringan tanah 0-15%, sehingga dapat dibuat sistem air hujan (drainase) yang baik serta memiliki daya dukung yang memungkinkan untuk dibangun perumahan serta terjamin adanya kepastian hukum bagi masyarakat penghuni terhadap tanah dan bangunan diatasnya yang sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku. Kepadatan Mudah di akses atau dicapai.
2. Lingkungan, di mana suatu lingkungan perumahan rata-rata 50 unit rumah/ha dan maksimum luas persil perencanaan yang tertutup bangunan adalah 40% dari luas seluruh lingkungan perumahan.
3. Prasarana lingkungan perumahan
• Jalan
• Air limbah, Jika kemungkinan membuat tangki septik tidak ada, maka lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan limbah lingkungan atau harus dapat disambung pada sistem pembuangan air limbah kota dengan pengolahan tertentu.
• Pembuangan air hujan
4.  Utilitas Umum
• Air bersih
• Pembuangan sampah
• Jaringan Listrik

Adapun Persyaratan Kesehatan Perumahan dan Lingkungan Pemukiman menurut Kepmenkes No 829/Menkes/SK/VII/1999 adalah :

1. Lokasi
   
   • Tidak terletak pada daerah rawan bencana alam seperti bantaran sungai, aliran lahar, tanah longsor, gel tsunami, daerah gempa, dll
   • Tidak terletak pada daerah bekas TPA sampah atau bekas tambang
   • Tidak terletak pada daerah rawan kecelakaan dan daerah kebakaran seperti jalur pendaratan penerbangan
2. Kualitas udara
   • Gas H2S dan NH3 secara biologis tidak terdeteksi
   • Debu dengan diameter kurang dari 10 ug maks 150 ug/m3
   • Debu mak 350 mm3/m2 perhari
3. Kebisingan dan Getaran
• Kebisingan dianjurkan 45 dB A, mak 55 dB. A
• Tingkat getaran maksimal 10 mm/ detik

Kualitas Tanah di daerah Perumahan dan Pemukiman harus memenuhi persyaratan berikut:
• Kandungan Timah hitam (Pb) mak 300 mg/kg
• Kandungan Arsenik (As) total mak 100 mg/kg
• Kandungan Cadmium ( Cd) mak 20 mg/kg
• Kandungan Benzoa pyrene mak 1 mg/kg

Prasarana dan Sarana Lingkungan Pemukiman:

1. Memiliki taman bermain untuk anak, sarana rekreasi keluarga dengan konstruksi yang aman dari kecelakaan
2. Memiliki sarana drainase yang tidak menjadi tempat perindukan vektor penyakit
3. Memiliki sarana jalan lingkungan dengan ketentuan konstruksi jalan tidak menganggu kesehatan, konstruksi trotoar tidak membahayakan pejalan kaki dan penyadang cacat, jembatan harus memiliki pagar pengaman, lampu penerangan jalan tidak menyilaukan mata
4. Tersedia cukup air bersih sepanjang waktu dengan kualitas air yang memenuhi persyaratan kesehatan
5. Pengelolaan pembuangan sampah rumah tangga harus memenuhi syarat kesehatan
6. Pengelolaan pembuangan tinja dan limbah rumah tangga harus memenuhi syarat kesehatan
7. Memiliki akses terhadap sarana pelayanan kesehatan, komunikasi, tempat kerja, tempat hiburan, tempat pendidikan, kesenian, dll
8. Pengaturan instalasi listrik harus menjamin keamanan penghuninya
9. Tempat pengelolaan makanan harus menjamin tidak terjadi kontaminasi makanan yg dapat menimbulkan keracunan

Fasilitas Sosial, kebutuhan fasilitas ini disesuaikan dengan keadaan kawasan perumahan yang akan dibangun

• Umum
• Fasilitas Pendidikan
• Fasilitas Kesehatan
• Fasilitas Niaga
• Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum
• Fasilitas Peribadatan
• Fasilitas Rekreasi dan Kebudayaan
• Fasilitas olahraga dan lapangan terbuka

STRUKTUR KONSTRUKSI

Berbicara tentang letak sebuah rumah yang sehat, maka harus termasuk di dalamnya beberapa persyaratan dibawah ini :
Luasan Lantai dan Kavling Minimum agar orang dapat tinggal dengan sehat
Luas Lantai / kavling minimum di Indonesia : 36 / 60

1. Permukaan tanah
• Tanah rendah
• Tanah ideal adalah tanah yang kering
• Tanah timbun yang kurang padat juga tidak baik
• Letak rumah harus ideal dengan permukaan bangunan lainnya
2. Arah Rumah
• Matahari terbit
• Sebaiknya daerah terbuka
• Jangan menghadap daerah dengan hempasan angin yang kuat

Dalam membuat sebuah rumah pasti dibutuhkan adanya sebuah design, Adapun manfaat adanya design adalah :
1. Pemilik tahu pasti bentuk rumah yang akan dibangun
2. Kontraktor tahu pasti sesuai dengan persetujuan pemilik
3. Penguasa dapat mencek apakah tidak melanggar peraturan

Adapun Persyaratan Rumah Tinggal Menurut Kepmenkes No. 829/Menkes/SK/VII/1999 adalah:

1. Bahan bangunan 
   • Tidak terbuat dari bahan yang dapat melepaskan bahan yang dapat membahayakan kesehatan, antara lain: debu total kurang dari 150 ug/m2, asbestos kurang dari 0,5 serat/m3 per 24 jam, plumbum (Pb) kurang dari 300 mg/kg
   • Tidak terbuat dari bahan yang dapat menjadi tumbuh dan bekembangnya mikroorganisme patogen
2. Komponen dan Penataan Ruang
• Lantai kedap air dan mudah dibersihkan
• Dinding rumah memiliki ventilasi, di kamar mandi dan kamar cuci kedap air dan mudah dibersihkan
• Langit-langit rumah mudah dibersihkan dan tidak rawan kecelakaan
• Ada penangkal petir
• Ruang ditata sesuai dengan fungsi dan peruntukannya
• Dapur harus memiliki sarana pembuangan asap
3. Pencahayaan
• Pencahayaan alam dan/ atau buatan langsung maupun tidak langsung dapat menerangi seluruh ruangan dengan intensitas penerangan 60 lux dan tidak menyilaukan mata
4. Kualitas udara
   • Suhu udara nyamannya 18-30 0 c
   • Kelembaban udara 40-70 %
   • Gas SO2 kurang dari 0,10 ppm/24 jam

UTILITAS BANGUNAN

1. Bidang Air Bersihinstalasi pengolahan air.
   distribusi:
   1) reservoir;
   2) jaringan distribusi utama, sekunder, tersier;
   3) sambungan pelanggan (SR).
   
   
2. Bidang SampahPengadaan fasilitas:
   1) tempat pembuangan sementara (TPS);
   2) tempat pembuangan akhir (TPA);
   3) fasilitas pengolahan sampah;
   4) pengadaan alat angkut sampah;
   5) pengumpulan sampah dari rumah-rumah.