RUMAH SUSUN (Bagian3)

Utilitas Pada Bangunan

• Utilitas Lingkungan Sekitar Rumah Susun
• Utilitas Bangunan Pada Rumah Susun

Sistem Penanggulangan Kebakaran

Sebagai suatu sistem, bangunan terdiri dari sub-sub sistem yang membentuknya secara integral dalam satu kesatuan. Sub-sub sistem tersebut antara lain arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikal, desain ruang dalam (interior), desain ruang luar (landscape), utilitas, dan sistem-sistem lain seperti manajemen / pengelolaan, maitenance /service, sistem penanggulangan kebakaran /fire safety.

Sistem-sistem ini haruslah terintegrasi dengan baik dalam bangunan.
Sistem Penanggulangan Kebakaran adalah sistem proteksi yang perlu
disertakan di dalam bangunan. Khususnya untuk bangunan fasilitas umum dan/atau bangunan yang mewadahi orang banyak, hal ini menjadi suatu kewajiban untuk disediakan.

Pada pelaksanaannya, tentunya penataan atau perencanaannya harusdilibatkan secara kontinyu pada saat proses konstruksi secara keseluruhan. Proses konstruksi yang dimaksudkan di atas adalah dari mulai tahap perencanaan, perancangan, pembangunan, pengoperasian serta perbaikan dan perawatan.

Tujuan perencanaan penanggulangan kebakaran (Fire Safety) adalah untuk menyelamatkan jiwa manusia dan untuk kemudian sebisanya menghindari kerusakan seminimal mungkin. Dasar-dasar penyelamatan terhadap bahaya kebakaran pada bangunan, dilandasi oleh sifat alamiah api yang signifikan membahayakan baik itu yang menimbulkan kerugian material ataupun keselamatan jiwa manusia.

Beberapa item yang sekaligus juga merupakan tujuan langkah penyelamatan terhadap bahaya kebakaran, antara lain :

• mencegah terjadinya kebakaran
• mencegah berkembangnya api sehingga tidak terkendali
• mendeteksi terjadinya api sedini mungkin
• memadamkan api dengan cepat
• memudahkan evakuasi penghuni dan barang properti
• meminimalkan kerusakan yang timbul

Sedangkan implementasi dari tindakan-tindakan penyelamatan di atas bisa
disimpulkan menjadi empat bagian utama yaitu :

• menyelamatkan jiwa manusia
• menyelamatkan bangunan dan isinya
• menjadi acuan/pedoman proses penanggulangan dan penyelamatan
• meminimalkan kerusakan pada lingkungan

Klasifikasi Sistem Penanggulangan Kebakaran

Ada beberapa cara yang dikenal dalam mengklasifikasikan sistem penanggulangan kebakaran pada bangunan. Beberapa di antaranya yang sering digunakan antara lain :

1. Klasifikasi berdasarkan implementasi dan cara pelaksanaannya,
Berdasarkan implementasi dan cara pelaksanaannya, sistem penanggulangan kebakaran diklasifikasikan dalam dua bagian, yaitu:

• sistem proteksi aktif , proteksi melalui sarana aktif atau secara mekanis
• sistem proteksi pasif. , proteksi melalui sarana pasif

2. Berdasarkan pentahapan cara pelaksanaan penanggulangan kebakaran, sistem dibagi dalam 5 tahap yaitu :

• Prevention (Sistem Preventif), memastikan api dan kebakaran tidak timbul, dengan mengontrol sumber api dan bahan yang terbakar
• Communications (Sistem Komunikasi)
• Escape System (Sistem Jalur penyelamatan)
• Containment System (Sistem Pengisolasian Api)
• Extinguishment System (Sistem Pemadaman)

3. Klasifikasi berdasarkan cara/teknologi penanggulangan, dibagi dalam dua kategori :

• Soft Teknologi (sistem proteksi melalui perangkat peraturan, standar, manajemen dan perencanaan desain)
• Hard Teknologi (dengan penggunaan perangkat peralatan )

Untuk Indonesia, umumnya sistem pengklasifikasian yang biasa dipakai adalah berdasarkan implementasi dan cara pelaksanaannya yaitu dibagi dua sistem proteksi aktif dan sistem proteksi pasif.

Sistem proteksi aktif

Sistem proteksi aktif merupakan sistem perlindungan terhadap kebakaranmelalui sarana aktif yang terdapat pada bangunan atau sistem perlindungan dengan
menangani api/kebakaran secara langsung. Cara yang lazim digunakan adalah :

a. Sistem Pendeteksian Dini

Sistem pendeteksian dini terhadap terjadinya kebakaran dimaksudkan untuk mengetahui serta dapat memberi refleksi cepat kepada penghuni untuk segera memadamkan api pada tahap awal. Sensor-sensor yang umum dikenal adalah :

• alarm kebakaran;
• detektor panas, asap, nyala dan atau gas
• manual call point;
• panel control;
• sumber daya darurat lainnya

b. Sistem Pemercik (Sprinkler) Otomatis

Sistem ini biasanya bersinergi langsung dengan sistem pendeteksi dini, dimana bila sistem detektor bekerja, langsung dilanjutkan dengan bekerjanya alat ini untuk pemadaman. Beberapa sistem yang biasa dikenal antara lain :

• alarm kebakaran;
• sistem sprinkler otomatis;
• sistem hidran (hidran dalam maupun halaman); hose reel;

c. Sistem Pemadam dengan bahan kimia portable :

• alat pemadam Halon/BCP;
• alat pemladam C02;
• alat pemadam Dry chemicals;
• alat pemadam busa/foam;

d. Sistem Pemadam Khusus, yang mencakup :

• C02 componenet,
• Halon extinguisher unit;
• Foam systems;

e. Sistem Pengendalian Asap, sistem yang umum dipakai :

• smoke venting;
• smoke towers;
• tata udara untuk pengendalian asap; dan
• elevator smoke control.

Sistem proteksi pasif

Sistem proteksi pasif merupakan sistem perlindungan terhadap kebakaran yang bekerjanya melalui sarana pasif yang terdapat pada bangunan. Biasanya juga disebut sebagai sistem perlindungan bangunan dengan menangani api dan kebakaran secara tidak langsung. Caranya dengan meningkatkan kinerja bahan bangunan, struktur bangunan, pengontrolan dan penyediaan fasilitas pendukung penyelamatan terhadap bahaya api dan kebakaran Sistem ini adalah yang paling lazim dan maksimal yang bisa dilakukan pada kasus fasilitas pemukiman.

Yang termasuk di dalam sistem proteksi pasif ini antara lain :

1. Perencanaan dan disain site, akses dan lingkungan bangunan
2. Perencanaan struktur bangunan
3. Perencanaan material konstruksi dan interior bangunan
4. Perencanaan daerah dan jalur penyelamatan (evakuasi) pada bangunan
5. Manajemen sistem penanggulangan kebakaran

a. Perencanaan dan disain site, akses dan lingkungan bangunan

Beberapa hal yang termasuk di dalam permasalahan site dalam kaitannya dengan penanggulangan kebakaran ini antara lain :

• penataan blok-blok massa hunian dan jarak antar bangunan,
• kemudahan pencapaian ke lingkungan pemukiman maupun bangunan
• tersedianya area parkir ataupun open space di lingkungan kawasan
• menyediakan hidrant eksterior di lingkungan kawasan
• menyediakan aliran dan kapasitas suply air untuk pemadaman

b. Perencanaan Struktur dan Konstruksi Bangunan

Hal-hal yang berkaitan dengan perencanaan sistem ini antara lain :

• Pemilihan material bangunan yang memperhatikan sifat material
• kemampuan / daya tahan bahan struktur (fire resistance) dari komponen-komponen struktur.
• penataan ruang, terutama berkaitan dengan areal yang rawan bahaya, dengan memilih material struktur yang lebih resisten

c. Perencanaan daerah dan jalur penyelamatan (evakuasi) pada bangunan.

Biasanya diperuntukkan untuk bangunan pemukimna berlantai banyak dan merupakan bangunan yang lebih kompleks. Beberapa hal yang menjadi pertimbangan perencanaan sistem ini :

• kalkulasi jumlah penghuni/pemakai bangunan
• tangga kebakaran dan jenisnya
• pintu kebakaran
• daerah perlindungan sementara
• jalur keluar bangunan &
• peralatan dan perlengkapan evakuasi

d. Manajemen sistem penanggulangan kebakaran

Sistem manajemen kebakaran ini mencakup lima aspek yang harus dipertimbangkan di dalam sistem penanggulangan kebakaran, yaitu :

• tindakan preventif / pencegahan
• sistem prosedural
• sistem komunikasi
• perawatan / pemeliharaan
• sistem pelatihan

Aspek-aspek tersebut masing-masing harus selalu dievaluasi kelengkapan dan fungsinya agar dapat berfungsi dengan baik pada saat diperlukan. Untuk itu diperlukan sistem manajemen yang dapat mengelolanya dengan baik.


Perencanaan Site, Akses dan Lingkungan Bangunan

Telah diuraikan sebelumnya, bahwa perencanaan site, akses dan lingkungan bangunan adalah termasuk salah satu sistem proteksi pasif dalam menanggulangi bahaya kebakaran. Hal-hal yang termasuk di dalam permasalahan perencanaan site dalam kaitannya dengan penanggulangan/proteksi kebakaran pada bangunan:

• kemudahan pencapaian ke lingkungan pemukiman maupun bangunan berkaitan dengan kemudahan pencapaian ke lokasi site oleh regu penolong dan secepatnya pula untuk melakukan evakuasi
• penataan blok-blok massa hunian dan jarak antar bangunan, berkaitan erat dengan kemudahan pencapaian dan proteksi terhadap penyebaran api pada bangunan agar tidak berkembang lebih luas ke bangunan yang lain.
• tersedianya area parkir ataupun open space di lingkungan kawasan, ini berhubungan dengan sarana evakuasi manusia dan barang serta spesifikasi tertentu dari kenderaan regu pemadam kebakaran.
• menyediakan hidrant eksterior di lingkungan kawasan sebenarnya termasuk sarana proteksi aktif dan kinerjanya berkaitan erat dengan perletakannya, serta operasional pasukan pemadam kebakaran

Banyak ditemukan kasus dimana kebakaran menimbulkan kerugian dan kerusakan yang lebih besar disebabkan kurangnya pertolongan yang cepat oleh para petugas pemadam kebakaran. Disain dan perencanaan bangunan (dalam hal ini disain ruang luar dan aksesibilitas bangunan) ternyata sangat berperan dalam mendukung
perlindungan terhadap timbul, berkembang dan tertanggulanginya kebakaran terhadap bangunan.

Beberapa hal yang termasuk di dalam permasalahan site dalam kaitannya dengan penanggulangan kebakaran ini antara lain :

• penataan blok-blok massa hunian dan jarak antar bangunan,
• kemudahan pencapaian ke lingkungan pemukiman maupun bangunan
• tersedianya area parkir ataupun open space di lingkungan kawasan
• menyediakan hidrant eksterior di lingkungan kawasan
• menyediakan aliran dan kapasitas suply air untuk pemadaman

RUMAH SUSUN (Bagian2)

Struktur Konstruksi Rumah Susun

Bangunan rumah susun berdasarkan pembagian kelas yang diuraikan pada SNI-1728-1989-F tentang Standar Tata Cara Pelaksanaan Mendirikan Bangunan Gedung, dimasukkan pada kelas II yaitu sebagai bangunan rumah tinggal luar biasa.

Dalam penerapan koordinasi modular dalam rumah susun (rumah susun biasanya mempunyai bentuk dan ukuran yang seragam satu unit dengan unit lainnya) haruslah memenuhi berbagai ketentuan yang dipersyaratkan. Dalam Standar Tata Cara Perencanaan Rumah Susun Modular(SK SNI-T-13-1991-03) dijelaskan bahwa pengelompokkan modul satuan rumah susun dapat menggunakan beberapa cara dalam penentuan ukurannya. Dalam ketentuan ini tidak diatur secara tegas mengenai ukuran modul yang harus dipergunakan. Dalam hal ini perencanaan diberikan suatu kebebasan dalam menentukan ukuran modul yang nantinya dipergunakan.

1. Sistem Modular

Modul dalam komponen bangunan ditentukan oleh suatu koordinasi dimensi masing-masing komponen yang mana koordinasi ini tidak dapat dibicarakan secara terpisah dari proses disain. Koordinasi ini berkembang dari waktu ke waktu, merupakan bagian utuh dari perkembangan teknologi bangunan yang terus berkembang dimana pada akhirnya akan menjadi embrio dari industri bangunan.

Masing-masing komponen dalam industri bangunan mempunyai suatu ukuran yang dihubungkan dengan suatu ukuran dasar sehingga komponen bangunan ini tetap dapat berhubungan satu dengan lainnya walaupun adanya perbedaan pabrik komponen bangunan. Disinilah perlunya suatu perjanjian secara internasional mengenai ukuran dasar dari modul tersebut yang bisa diterima oleh semua pihak. Tampaknya ukuran 10 cm dan 4 inch merupakan suatu ukuran modul yang telah disetujui secara internasional yang mana dalam praktek, ukuran ini sangat penting dalam membuat suatu kesesuaian sambungan antar komponen serta profil pinggir dari ukuran dasar diatas. Hal diatas diungkapkan oleh Matthews dalam kuliah yang diberikannya pada International Course on Planning and Building. Lebih lanjut Matthews mengungkapkan bahwa :

“When agreement has been reached in the basic sizes of the principal components in building, industrialization can proceed. The co-ordination of dimensions is so closely connected with the development of building technology that it cannot proceed too far ahead of the evolution of building processes themselves“

Dalam hal suatu perencanaan bangunan, suatu komponen yang modular diusahakan untuk seminimal mungkin melakukan modifikasi di dalam site, sehingga perencanaan awal merupakan hal penting yang harus benar-benar diperhatikan. Sambungan antar komponen modular haruslah benar-benar sesuai dan tepat dengan ukuran komponen juga haruslah benar-benar tepat dengan ukuran bangunan dan ukuran komponen yang lainnya. Hal ini untuk meminimalkan penyesuaian dan modifikasi di lapangan seperti yang diuraikan di atas. Selain dapat mempercepat pekerjaan hal ini juga diusahakan agar dapat mengurangi biaya pelaksanaan.

Adanya bentuk, ukuran maupun sambungan dari komponen yang telah disesuaikan antara produk satu dan lainnya merupakan suatu cikal bakal dari suatu industri dalam bangunan. Komponen bangunan seperti dinding, kolom, balok maupun lantai akan dapat diproduksi di pabrik, sehingga pemakai cukup membeli komponen-komponen tersebut yang dirangkai satu dengan yang lainnya sehingga pekerjaan akan dapat dipercepat, meminimalkan tenaga kerja serta mutu dapat lebih dijamin karena semuanya dikerjakan di pabrik, sementara yang dilaksanakan di lapangan hanyalah penyambungan antar komponen.

Dalam hal ini perlu suatu standar yang bersifat internasional dan diakui oleh seluruh pelaku konstruksi sehingga antara satu komponen dengan komponen lainnya dapat saling mengisi. Ukuran komponen dengan modul, spesifikasi komponen, bentuk sambungan yang ada dan jenis bahan yang digunakan tentunya sangat menentukan usaha industrialisasi dalam usaha bangunan ini. Produk satu haruslah dapat disambungkan dengan produk lainnya secara tepat tanpa perlu adanya modifikasi lainnya. Dengan sistem ini masing-masing produk akan saling melengkapi satu dengan lainnya. Sistem seperti ini disebut dengan sistem terbuka (open system) dimana komponen satu dengan lainnya dapat disambungkan dengan tepat. Sementara itu sistem tertutup (close system) dimana hanya komponen yang diproduksi oleh pabrik tertentu saja yang dapat saling disambungkan. Hal ini biasanya yang dikeluarkan oleh satu pabrik.

2. Disain Rumah Susun

Disain bangunan akan sangat menentukan proses konstruksi selanjutnya. Dalam hal inilah arsitek dituntut peka terhadap pilihan disainnya. Pilihan disain ini harus disesuaikan tujuan awal dari bangunan yang akan didirikan. Disain yang memungkinkan mempercepat pekerjaan dengan menekan biaya seoptimal mungkin haruslah menjadi perhatian yang utama.

Komponen bangunan yang dibuat secara precast merupakan suatu langkah yang dapat mempercepat proses membangun serta dapat menekan biaya konstruksi disamping mutu yang dihasilkan cukup terjamin. Komponen precast ini dibuat di dalam pabrik baik itu pabrik yang berada di suatu tempat yang khusus maupun pabrik yang didirikan di lokasi bangunan.

Penggunaan komponen bangunan precast ini, memerlukan disain yang modular sehingga komponen-komponen bangunan dapat dibuat di pabrik secara berulang. Dalam hal disain yang modular ini dan komponen yang dibuat secara precast perlu juga dipertimbangkan keberadaan tenaga kerja murah yang banyak tersedia.

Kondisi Indonesia tentunya tidaklah dapat disamakan dengan kondisi negara maju yang mana tenaga kerja di negara tersebut sangatlah mahal sehingga pemakaian peralatan yang canggih betul-betul dapat menekan biaya produksi. Di Indonesia pemakaian tenaga kerja dengan sistem padat karya masih merupakan pilihan yang menguntungkan, tentunya masih dalam koridor dapat mempercepat proses pekerjaan seperti yang dipersyaratkan di atas. Dalam hal inilah harus dipilih suatu sistem yang dapat mempercepat pekerjaan yaitu dengan sistem precast, akan tetapi masih memungkinkan pemakaian tenaga kerja yang berimbang. Seperti misalnya pemakaian modul yang komponennya masih bisa diangkat oleh 4 orang tenaga kerja dan bisa dipasang secara cepat oleh tenaga kerja tersebut dengan peralatan yang sederhana. Pemakaian peralatan dalam proyek hanya diusahakan untuk mempercepat proses pekerjaan seperti pengangkutan secara horizontal yang jauh ataupun pengangkutan vertikal.

3. Sistem Struktur

Tinjauan dasar dalam perencanaan struktur adalah kestabilan struktur pada segala kondisi pembebanan yang mungkin timbul. Pada struktur stabil, deformasi yang diakibatkan oleh beban pada umumnya kecil, dan gaya internal yang timbul di dalam struktur mempunyai kecenderungan mengembalikan bentuk struktur ke bentuk semula apabila beban dihilangkan. Sementara itu pada struktur tidak stabil hal ini tidak terjadi dan cenderung terus mengalami deformasi. Hal ini terjadi karena struktur yang tidak stabil tidak memiliki gaya-gaya internal yang mampu untuk mengembalikan struktur ke bentuk semula.

Salah satu sistem struktur yang ada adalah sistem struktur rangka. Dalam sistem rangka komponen yang menyalurkan beban-beban tadi adalah berupa kolom dan balok yang masing-masing mempunyai tugasnya masing-masing.
Dalam rumah susun yang direncanakan sistem struktur yang dipergunakan adalah sistem rangka dimana komponen-komponen strukturnya dibuat secara precast. Dengan menggunakan sistem precast ini banyak keuntungan yang didapatkan yaitu:

“Frames are produced under factory controlled conditions resulting in a uniform product of both quality and accuracy. Repetitive casting lowers the cost of individual members. Off site production releases site space for other activities.
Frames can be assembled in cold weather and generally by semi skilled labour.”(R Cudley, 1994: 300)

Sementara itu beberapa kerugian dalam memanfaatkan sistem precast pada struktur adalah:

“Although a wide choice of frame is available from various manufacturer’s these system lack the design flexibility of cast insitu purpose made frames. Site planning can be limited by manufacture’s delivery and unloading programmes and requirements. Lifting plant of a type and size not normally required by traditional construction methods may be needed.”(R Cudley, 1994: 300)

Dengan pemakaian komponen precast tentunya permasalahan yang utama adalah pada sambungan dari masing-masing komponen yang ada. Hal ini perlu diperhatikan karena kelemahan utama pada sistem precast adalah pada sambungan dari komponennya. Untuk menaggulangi hal ini dalam usaha mendapatkan kestabilan dari struktur yang bersangkutan, dilakukan dengan pemberian elemen tambahan pada struktur rangka tersebut yaitu berupa penambahan elemen dinding geser pada strukturnya. Penambahan elemen ini diharapkan memberikan kestabilan yang baik pada struktur.
Penambahan dinding geser pada struktur rangka ini dimungkinkan karena pada suatu rumah bukaan-bukaan tidaklah terlalu banyak, sehingga memungkinkan untuk penggunaan dinding pemikul tersebut. Dengan adanya perpaduan ini tentunya dimensi kolom dan baloknya dapat dikurangi sementara itu ketebalan dindingpun dapat dikurangi akan tetapi tetap menghasilkan kekuatan yang sama. Pengurangan dimensi dari masing-masing komponen tentunya dapat mempermudah dalam pengangkutan dan tentunya juga pemasangan dilapangan. Hal ini dapat meringankan beban peralatan dan tenaga kerja sehingga pekerjaan lebih dapat diselesaikan dengan baik.

Suatu struktur dapat dimasukkan dalam “large panel construction” atau “small panel construction”. Pada sistem struktur yang mempergunakan small panel construction, ukuran komponennya lebih kecil dari ukuran ruangnya. Secara umum lantai dan dinding dari bangunan terdiri dari sambungan antar panel tersebut. Sementara itu pada large panel construction, sambungannya hanya berada pada hubungan antar komponen, misalnya dinding dengan balok dan dinding dan lain sebagainya.

Pemilihan sistem apakah mempergunakan small panel construction atau pemakaian large panel construstion, haruslah memperhatikan beberapa hal yang sangat menentukan pemilihan sistem tersebut. Adapun hal-hal yang menentukan tersebut adalah:

“The height and number of storeys of building. The capacity of the crane.
the location of the precasting yard or factory. The span and spacing of the frames and the storey height. The superimposed loads on the floors.”(Koncz, 1970: 2)

Dalam hal untuk menghasilkan struktur members precast yang sederhana dan mudah dalam pengangkutan sistem dengan members yang kecil sangat menguntungkan. Sistem seperti ini juga sangat menguntungkan dan sangat sesuai untuk bangunan banyak lantai dan dengan live load yang besar. Lebih lanjut diuraikan bahwa

“Another advantage is that all the units can be type-standardised and produced in quantity in a precasting work.” (Koncz, 1970: 18)

Dengan mempergunakan sistem ini permasalahan tenaga kerja, kemampuan crane untuk transportasi vertikal maupun, lokasi precasting work dapat di-minimize. Konstruksi nantinya akan dapat menampung cukup banyak tenaga kerja (di Indonesia banyak tersedia tenaga kerja murah), dengan teknologi yang dipergunakan masih sederhana sehingga masih dapat ditangani oleh tenaga ahli dari Indonesia sendiri. Kondisi seperti ini tentunya banyak manfaatnya dalam menurunkan biaya konstruksi. Dengan teknologi sederhana dan komponen yang cukup kecil, memberikan konstribusi dimana precasting work dapat dibuat dimana saja dan dapat dipindahkan dengan mudah sehingga pilihan untuk menempatkan precasting work di site sangat memungkinkan.

RUMAH SUSUN (Bagian1)

Pembangunan rumah susun merupakan respon terhadap kebutuhan rumah bagi masyarakat. Rumah susun menjadi alternatif pilihan untuk penyediaan hunian karena merupakan pilihan yang ideal bagi negaranegara berkembang. Daerah yang mempunyai tingkat kepadatan penduduk yang tinggi memiliki permasalahan pada kurangnya ketersediaan hunian, ketidak layakan hunian dan keterbatasan lahan. Hal ini membutuhkan suatu konsep perencanaan dan pembangunan yang tepat agar permasalahan hunian dapat terselesaikan.

Tata Ruang
Tata ruang rumah dapat dibagi menjadi tiga kelompok yakni kelompok ruang publik, servis, dan privat. Semakin tinggi kemampuan perekonomian keluarga, tuntutan penyediaan ruang untuk menampung masing-masing kegiatan secara khusus menyebabkan luasan tempat menjadi berkembang, namun di sisi lain pertimbangan efisiensi dan keterbatasan ruang memaksa penghuni untuk mencari solusi tata ruang yang simple namun dapat menampung bermacam-macam kegiatan yang berlangsung di rumahsusun dengan kualitas yang tetap terjaga.

Standar Perencanaan
Rusun sebagai salah satu solusi pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah. Memerlukan standar perencanaan Rusun sebagai dasar pembangunannya. Standar perencanaan Rusun ini diperlukan agar harga jual/sewa Rusun dapat terjangkau oleh kelompok sasaran yang dituju, tanpa mengurangi asas
kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, keserasian Rusun dengan tata bangunan dan ingkungan kota.

Standar perencanaan Rusun di kawasan perkotaan adalah sebagai berikut:

1) Kepadatan Bangunan
Dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahan/persil, tidak melebihi dari 0.4;

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5;

Koefisien Bagian Bersama (KB) adalah perbandingan Bagian Bersama dengan dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2.

2) Lokasi
Rusun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya.

3) Tata Letak
Tata letak Rusun harus mempertimbangkan keterpaduan
bangunan, lingkungan, kawasan dan ruang, serta dengan
memperhatikan faktor-faktor kemanfaatan, keselamatan,
keseimbangan dan keserasian.

4) Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian
Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.

5) Jenis Fungsi Rumah Susun
Jenis fungsi peruntukkan Rusun adalah untuk hunian dan
dimungkinkan dalam satu Rusun/ kawasan Rusun
memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha.

6) Luasan Satuan Rumah Susun
Luas sarusun minimum 21 m2, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.

7) Kelengkapan Rumah Susun
Rusun harus dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari.

8) Transportasi Vertikal
Rusun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal;

Rusun bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai transportasi vertikal.

Agar dapat menurunkan harga sewa dan jual Rusun, pembangunan Rusun juga menerapkan teknologi bahan bangunan dan konstruksi yang memenuhi standar pelayanan minimal dari aspek keamanan konstruksi, kesehatan, dan kenyamanan, yang berbasis potensi sumber daya dan kearifan lokal. Pemanfaatan potensi sumber daya dan kearifan lokal ini diharapkan dapat mengurangi beban biaya sosial yang terjadi pada saat persiapan, pelaksanaan pembangunan, serta biaya operasi dan pemeliharaan Rusun.

PERUMAHAN MEWAH

Pada post ini saya akan membahas segala hal yang berhubungan dengan Perumahan Mewah. CMIIW (Correct Me If I Wrong) !!!!!

Tata Ruang
a. Tata Ruang Dalam
Terdiri dari ruang-ruang sesuai kebutuhan calon pemukim, yang diseragamkan oleh pengembang, seperti :
- ruang tamu
- ruang keluarga
- ruang tidur
- kamar mandi/wc
- dapur
- garasi/carport
- taman, dll

b. Tata Ruang Luar/Lansekap
Terdiri dari :
- Entrance
- Fasilitas sosial
- Fasilitas umum
- Tipe-tipe rumah

Standar Perencanaan
Beberapa aspek-aspek dasar yang termasuk dalam faktor-faktor dalam kebijakan penentuan lokasi perumahan, yaitu :

1. Keamanan :
• Bencana (Alam & Lingkungan)
• Legalitas/ hukum.
• Kriminalitas.
• Investasi

Keamanan disini harus didapatkan dari beberapa faktor. Setiap manusia selalu menginginkan keamanan dalam setiap beraktivitas. Aspek Keamanan dapat berupa :
• Aman dari bencana alam : gempa, badai, tsunami, banjir, longsor. (butuh informasi : peta bencana).
• Aman dari bencana lingkungan : pencemaran udara, air dan tanah (akibat industri, transportasi, induksi listrik, pembuangan sampah, kebakaran & kegiatan berbahaya lain).
• Aman dari masalah hukum/legalitas : status tanah jelas (tidak dalam sengketa), peruntukan tanah sesuai rencana kota.
• Aman dari kriminalitas : perampokan, pencurian, pemerasan, intimidasi, konflik lingkungan.
• Aman dalam investasi : jaminan dan perlindungan hukum, kemanan lingkungan yang kondusif.

2. Kenyamanan (Amenities) / Kemudahan :
• Iklim / cuaca.
• Lingkungan Fisik
• Aksesibilitas
• Fasilitas Umum
• Prasarana
• Sosial

Selain Aspek Keamanan, aspek yang sangat mendasar dalam merasakan kehidupan yang baik adalah terpenuhinya Aspek Kenyamanan/Kemudahan, karena aspek ini akan berpengaruh dalam kondisi fisik dan psikis para penghuni perumahan tersebut. Aspek Kenyamanan/Kemudahan dapat didapatkan dari :

• Iklim/Cuaca : temperatur, kelembaban, kuat angin, kebersihan udara.
• Lingkungan Fisik : kondisi tanah (datar, kering), ketersediaan air, drainase cukup, daya dukung.
• Aksesibilitas lokasi ketempat kerja : kemudahan pencapaian (jarak dan jenis angkutan), murah (dilayani transportasi umum).
• Fasilitas Umum : ketersediaan atau kedekatan terhadap layanan umum (pendidikan, kesehatan, perdagangan, rekreasi).
• Prasarana : ketersediaan jaringan jalan, listrik, air, gas, layanan sampah.
• Kenyamanan Sosial : hubungan ketetanggaan, interaksi antar lingkungan.

Struktur Konstruksi
Standar yang digunakan untuk struktur dan konstruksi di perumahan mewah adalah dengan beton bertulang.

Utilitas Pada Bangunan
Utilitas pada bangunan yang tersedia disesuaikan dengan kebutuhan dan bertujuan untuk melngkapi kenyamanan penghuni saat menempati rumah tersebut, utilitas tersebut diantaranya adalah :

Jaringan Telepon
Untuk dapat berfungsinya system telekomunikasi di dalam bangunan, diperlukan saluran telepon dari telkom, yang mempunyai fasilitas hubungan local (dalam kota), hubungan keluar interlokal (DDD- Domestic Direct Dialling) atau hubungan keluar internasional (IDD-International Direct Dialling).
Pekerjaan Telepon :
1. Pengurusan dan penyambungan line telepon ke pihak PT.Telkom daerah setempat.
2. Pengadaan dan pemasangan Unit peralatan utama PABX lengkap dengan terminal box utama (TBU-PABX).
3. Pengadaan dan pemasangan terminal-terminal box telepon (TBT).
4. Pengadaan dan pemasangan seluruh instalasi outlet telepon lengkap dengan jenis dan ukuran kabelnya, pipa pelindung kabel, kotak untuk outlet telepon, junction box, dan accessories lainnya.
5. Pengadaan dan pemasangan jenis pesawat telepon digital dan analog.
6. Pengetesan dan pengujian seluruh instalasi telepon yang terpasang.

Jaringan Listrik
Daya Listrik pada umumnya dipasok dari Pembangkit Tenaga Listrik melalui jaringan kabel tegangan tinggi (TT, diatas 20.000 volt), yang kemudian diturunkan menjadi tegangan menengah (TM, antara 1.000-20.000 volt) dan tengangan rendah (TR, dibawah 1.000 volt)oleh trasformator yang ditempatkan pada gardu-gardu listrik, seperti gambar di bawah ini.

Pasokan Listrik ke Bangunan

Secara sederhana gambar ini menunjukan skematik dari instalasi jaringan listrik baik yang berasal dari PLN maupun pembangkit cadangan listrik (generator set) yang disiapkan manakala pasokan listrik untuk bangunan yang berasal dari PLN terganggu.

Jaringan Penangkal Petir
Besarnya kebutuhan suatu bangunan akan instalasi penangkal petir, ditentukan oleh besarnya kemungkinan kerusakan serta bahaya yang ditimbulkan bila bangunan tersebut tersambar petir. Besarnya kebutuhan itu dapat diperhitungkan secara empiris berdasarkan indeks-indeks yang menyatakan faktor-faktor tertentu.
Instalasi penangakal petir adalah suatu system dengan komponen-komponen dan peralatan-peralatan secara keselurujan berfungsi untuk menangkal petir dan menyalurkannya ke tanah. System tersebut harus dipasang sedemikian rupa sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-benda yang dilindunginya terhindar dari bahaya sambaran petir baik secara langsung atau tidak langsung.
Komponen-komponen dari penangkal petir yang nantinya perlu diadakan pengecekan dan perawatan :
1. Penangkap petir adalah penghantar-penghantar di atas bangunan yang berupa elektroda logam yang dipasang tegak dan mendatar.
2. Penghantar penyalur utama adalah penghantar dari logam dengan luas penampang serta bahan tertentu yang berfungsi untuk menyalurkan arus petir ke tanah.
3. penghantar pembantu adalah semua penghantar lainnya yang dimanfaatkan sebagai pembantu penyalur arus petir, misalnya pipa air hujan dari logam konstruksi logam dari bagian bangunan.
4. Penghantar hubung adalah penghantar dari logam yang menghubungkan masing-masing penangkap petir atau dengan bagunan-bagunan logam di dalam atau di dalam bangunan.
5. Terminal hubung adalah suatu dudukan dari logam yang berfungsi sebagai titik hubung bersama dari beberapa penghantar penyalur dan benda logam lain yang akan dibumikan.
6. Sambungan ukur adalah sambungan listrik antara penghantar penyalur dengan pengebumian dengan cara menyambung yang dapat dilepas untuk pengukuran besar tahanan penghantar dan tahanan pengebumian.
7. Pengebumian adalah electrode dari logam yang ditanam didalam tanah yang berfungsi untuk menyebarkan arus petir ke tanah, dapat berupa electrode pita, batang, atau plat.

Jaringan Air Bersih
Jenis penyediaan air minum/bersih dibagi 2 (dua), yaitu : Penyediaan air minum dingin, dan Penyediaan air minum panas.
- Air Dingin
Sistem penyediaan air minum dingin dibagi. 3 (tiga) Sistem, yaitu : sistem sambungan langsung, sistem tangki tekan, dan sistem tangki atap
1. Sistem sambungan langsung
Sistem sambungan langsung adalah sistem dimana, pipa distribusi kebangunan langsung dengan, pipa cabang dari sistem penyediaan air minum secara kolektif (dalam hal ini pipa cabang distribusi PDAM).
Karena terbatasnya tekanan air di pipa distribusi PDAM, maka sistem ini hanya bisa untuk bangunan kecil atau bangunan rumah sampai dengan 2 (dua) lantai.
Pada umumnya sumber air yang digunakan pada sistem, ini adalah, air yang berasal dan pipa cabang sistem penyediaan air minum secara kolektif (dalam hal ini pipa cabang distribusi PDAM).

Sistem sambungan langsung

2. Sistem tangki tekan
Biasanya sistem ini digunakan bila air yang akan masuk kedalam bangunan, pengalirannya menggunakan pompa.
Prinsip kerja sistem ini dapat dijelaskan sebagai berikut : Air dari sumur atau yang telah ditampuag dalam tangki bawah dipompakan ke dalam suatu bejana (tangki) tertutup, sehingga air yang ada didalam tangki tertutup tersebut dalam keadaan terkompresi. Air dan tangki tertutup tersebut dialirkan ke dalam sistem distribusi bangunan.
Pompa bekerja secara otomatis yang diatur oleh suatu detektor tekanan, yang menutup/membuka saklar motor listlik penggerak pompa. Pompa berhenti bekeria kalau tekanan dalam tangki telah mencapai suatu batas maksimum yang ditetapkan, dan bekerja kembali setelah tekanan dalam tangki mencapai suatu batas minimum yang ditetapkan. Daerah fluktuasi tekanan biasanya ditetapkan antard 1,00 kg/cm2 sampai 1,50 kg/cm2
Pada umumnya sumber air yang digunakan pada sistem ini adalah, air yang berasal dari reservoir bawah (yang sumbernya bisa dari PDAM atau dari sumur atau dan PDAM dan sumur) atau langsung dari sumur (air tanah).

Tangki tekan dengan sumber air dari sumur

Tangki tekan dengan sumber air dari PDAM

3. Sistem tangki atap
Apabila sistem sambungan langsung oleh berbagai hal tidak dapat diterapkan, maka dapat diterapkan sistem tangki atap.
Dalam sistem ini, air ditampung terlebih dahulu pada tangki bawah, lalu dipompakan ke tangki atas. Tangki atas dapat berupa tangki yang di simpan di atas atap atau di bangunan yang tertinggi, dan bisa juga berupa menara air.
Pada umumnya sumber air yang digunakan pada sistem ini adalah air yang berasal dari reservoir bawah (yang sumbernya bisa dari PDAM dan sumur) atau langsung dari sumur (air tanah).

Sistem dengan tangki atap

Sistem dengan menara air

- Air Panas
Sistem penyediaan air minum/bersih yang panas (air panas) dibagi menjadi 2 (dua) sistem, yaitu : sistem individu dan sistem kolektif.
Sistem individu adalah sistem penyediaan air panas secara parsil, dimana setiap alat plumbing yang membutuhkan air panas,mempunyai sumber air panas tersendiri. Misalnya untuk kamar mandi mempunyai satu sumber air panas sendiri, yaitu berupa unit water heater, dimana sumber pemanasnya bisa dari gas atau listrik. Sistem kolektif adalah sistem penyediaan air panas secara bersama-sama, dimana setiap alat plumbing yang membutuhkan air air panas dari satu sumber.
Pipa yang dipergunakan untuk mengalirkan air panas harus terbuat dari bahan yang tahan terhadap air panas, biasanya dari bahan besi (cast iron). Bila pipanya panjang panjang untuk menjaga agar air panas tidak terlalu banyak kehilangan kalornya (panasnya), maka pipa tersebut harus diisolasi oleh bahan yang bisa menahan panas.

Jaringan Air Kotor
Sistem pembuangan air kotor dibagi 2 (dua) yaitu : sistem individu (on site) dan sistem terpusat (off site)
Sistem individu atau disebut juga "on site system" adalah system pembuangan air kotor. rumah tangga dari tiap-tiap rumah tangga/bangunan gedung atau beberapa rumah/bangunan gedung.
Sistem terpusat atau disebut juga "off site system” adalah system pembuangan air kotor. Dari tiap-tiap rumah/bangunan gedung. Di alirkan/dibuang bersama-sama dengan menggunakan system pemipaan menggunakan sistem pemipaan (disebut sistem rioolening) ke unit pengolahan air kotor untuk suatu kawasan atau kota.